Lei 13.465/2017 inova e possibilita
criação de condomínio de lotes.
CONDOMÍNIO DE LOTES EMPREENDIMENTOS LEI 13.465/2017LEI
6.766/79
No Brasil tem sido muito comum o desenvolvimento dos
denominados “condomínio de lotes” ou “loteamento fechado”. Apesar da existência
de centenas de empreendimentos nestas modalidades, não havia, até então,
regramento claro e específico no âmbito federal quanto a estes temas, que, apesar
de parecidos, juridicamente possuem diferenças significativas.
Isto porque, o loteamento (Lei 6.766/79) trata-se de uma
modalidade de parcelamento do solo, em que uma gleba é subdividida em diversos
lotes, totalmente separados juridicamente uns dos outros, com a criação de vias
e espaços públicos que são transferidos à titularidade do município.
Já no condomínio (Lei 4.591 e Código Civil/2002), não há
qualquer parcelamento do terreno, permanecendo íntegra a gleba originária, mas,
por convenção, há instituição de um condomínio pro-diviso, dispondo que naquele
imóvel haverá partes que serão de propriedade comum e outras de titularidade
exclusiva de cada um dos condôminos, havendo o fracionamento do solo em partes
ideais de propriedade e vinculadas, por ficção jurídica, a cada uma das partes
exclusivas (unidades autônomas).
Ocorre, porém, que tanto a Lei 4.591/64 (artigo 1º), quando
o Código Civil (artigo 1.331), estabelece que para ser possível a instituição
de condomínio edilício é necessária a existência de edificações, o que,
inicialmente, não se observa no caso da venda de lotes.
Pois bem, com o objetivo de superar tais entraves
legislativos e de tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de
lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a
possibilidade de sua implementação.
Quanto ao “loteamento fechado”, o poder público municipal na
maioria das vezes, concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele
empreendimento aos proprietários dos lotes, normalmente conferindo à associação
formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum” que, neste
caso, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular.
Apesar disso, não raras vezes vê-se ações questionando a
destinação a particulares de bens que, inicialmente, seriam de uso comum do
povo (ruas, praças, equipamentos públicos) e, ainda, a legitimidade do
município para criar uma nova modalidade de loteamento, apesar de a competência
para legislar sobre direito urbanístico ser concorrente apenas da União, Estado
e Distrito Federal, cabendo ao município apenas a suplementação do que já
existe e tratar assuntos de interesse local (artigos 24, I e 30, I e II, da
CF/88).
Igualmente, observa-se a legislação de alguns municípios
estabelecendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, através de
normas que muitas vezes confundem os institutos do loteamento e do condomínio.
Neste caso, parece ser ainda mais questionável a competência
do município para legislar sobre o tema, que indiscutivelmente trata-se de
matéria afeta ao direito civil, em relação a que Constituição estabelece ser
privativa da União (artigo 22. I).
Defendendo a possibilidade da criação do condomínio de
lotes, alguns juristas argumentam que tais leis advêm do que já estabelece o
Decreto-Lei 271/67, o qual equipara o condomínio ao loteamento. Ocorre, no
entanto, que tal dispositivo deveria ser regulamentado dentro de 180 dias da
sua publicação, o que, até então, nunca ocorreu.
Há, ainda, uma tentativa de equiparação ao condomínio
horizontal de casas, previsto no artigo 8º da Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª
Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP, deixou claro que para ser
possível a instituição do condomínio horizontal é necessário que haja
edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto de construção.
Desta forma, com o objetivo de positivar na legislação
federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes”, foi publicada, no
último 11 de julho, a Lei 13.465, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.
Com isso, inaugura-se um novo conceito de lote, que,
inicialmente, era somente formado a partir do desmembramento ou loteamento, e,
agora, passa a ser também a correta denominação para unidade autônoma
compreendida em condomínio de lotes, sem parcelamento do solo.
Apesar da imediata entrada em vigor da norma, o tema ainda
carece amadurecimento, sobretudo diante da necessidade de adaptação das leis de
uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar este instituto, em
especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos aplicados ao
empreendimento e às unidades autônomas, as quais ainda não têm área construída
pré-determinada.
Além disso, com o condomínio de lotes ter-se-á o loteamento
latu sensu de uma gleba, mas sem, inicialmente, a urbanização da cidade (vias,
parques e espaços públicos). Por este motivo, é possível que a legislação
municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do empreendedor, tema que
merece artigo próprio, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos
de vistas a serem analisados.
Com efeito, a recém promulgada positivou, ainda, o chamado
“loteamento de acesso controlado” que não trata propriamente do “loteamento
fechado”, mas permite ao poder público municipal a regulamentação do controle
de acesso, sem que haja, no entanto, “o impedimento de acesso a pedestres ou a
condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou
cadastrados”.
Não deixou claro o legislador se tal controle de acesso pode
vir a ser feito em relação aos loteamentos já existentes ou, ainda, os
requisitos para criação do referido controle, o que dá uma maior liberdade ao
Poder Público municipal quanto a implementação desta nova modalidade.
É fato que a referida normal trouxe muitas e importantes
inovações para o direito imobiliário, não apenas em relação aos temas aqui
tratados, garantindo, sem dúvidas, uma maior segurança jurídica ao
empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria, em especial
quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.
Emília Belo é sócia do Queiroz Cavalcanti Advocacia.
Rafael Accioly é sócio do Queiroz Cavalcanti Advocacia.
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